Les garanties du prêt immobilier

Le cautionnement bancaire est un contrat par lequel une personne, qu’on appelle la caution, s’engage à payer le prêteur en lieu et place d’un emprunteur dans l’hypothèse où ce dernier ne remplirait pas ses obligations. L’établissement bancaire qui met en place le cautionnement doit suivre une procédure précise, en particulier en ce qui concerne l’information de la personne qui se porte caution.L’acte de cautionnement doit respecter un certain formalisme défini par la loi sous peine de nullité. Le cautionnement est une garantie moins couteuse que l’hypothèque.

En pratique, les établissements de crédits acceptent comme garantie la caution solidaire d’un particulier et la caution mutuelle.

Acceptée en garantie d’un crédit par certains prêteurs, la caution solidaire d’un particulier signifie qu’une personne (le plus souvent il s’agit d’un proche) s’engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée, en cas de défaillance dans le remboursement des mensualités par l’emprunteur. La personne se porte ainsi caution solidaire de l’emprunteur.En cas d’impayés de la part de l’emprunteur, la banque pourra se retourner vers sa caution. Avant de l’accepter comme caution solidaire de l’emprunteur, la banque doit vérifier la capacité financière de la personne à se porter caution.

D’un autre côté, des sociétés se sont spécialisées dans le cautionnement, certains établissements de crédits ont même leur propre société de cautionnement. On parle alors de caution mutuelle. En contrepartie d’une rémunération (pourcentage variant entre 1 et 2 % du montant du prêt), la société de caution s’engage à se substituer à l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier. Par la suite, si la caution est amenée à payer, elle pourra se retourner contre l’emprunteur et procéder à une saisie-exécution sur ses biens.Le risque est ici mutualisé.

Dès le déblocage des fonds, l’emprunteur doit verser à la société de caution :

– une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d’une contribution à un fond mutuel de garantie (une partie de cette somme lui sera en partie reversée à la fin de son crédit si il n’y a eu aucuns incidents dans les remboursements) ;

– ainsi qu’une commission qui elle reste acquise définitivement par la société.

Contrairement à l’hypothèque, avec le cautionnement, il n’y a pas de frais de mainlevée si le bien immobilier est revendu avant d’avoir fini de rembourser le crédit.

Tout comme l’hypothèque conventionnelle, le privilège de prêteur de deniers (PPD)permet au prêteur non payé de faire vendre votre bien immobilier et d’être payé sur le prix de la vente, en cas de non remboursement de votre crédit immobilier.Le privilège de prêteur de deniers doit également faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. On parle alors « d’inscription du privilège de prêteur de deniers (IPPD) ». Cette inscription sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien, c’est-à-dire que le prêteur sera prioritaire sur les autres garanties prises sur le bien immobilier. Ainsi, si votre bien immobilier est saisi et vendu, le prêteur titulaire de ce privilège sera indemnisé en priorité.

Le coût du privilège de prêteur de deniers est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle car il est dispensé de taxe de publicité foncière. Les frais qu’il engendre reste à votre charge. A savoir, le privilège de prêteur de deniers ne pourra être pris que sur un bien immobilier existant (impossible pour financer des travaux ou en cas de VEFA). La garantie du PPD est limitée au montant du prix d’achat du bien existant ; aussi pour une garantie sur l’argent prêté pour des travaux à venir ou pour la future construction du bien immobilier, la banque devra pour cette partie demander une hypothèque.

L’hypothèque conventionnelle est une garantie traditionnelle que l’on retrouve très souvent lorsque l’on obtient d’une banque un prêt immobilier.

Cette garantie se matérialise par un acte notarié qui sera ensuite publiée à la conservation des hypothèques. Elle permet à l’établissement de crédit de saisir le bien immobilier si vous ne remboursez pas votre prêt, de le faire vendre et d’être remboursé grâce au prix de vente par préférence aux autres créanciers.

Plusieurs hypothèques peuvent être prise sur un même bien immobilier aussi il est primordial pour la banque de rapidement demander l’inscription de sa garantie au bureau des hypothèque car les premiers créanciers inscrits sur le bien seront les premiers servis en cas problèmes.

Par ailleurs, il faut savoir que les frais d’hypothèque seront à votre charge. Ils sont assez élevés car ils comprennent des impôts, des taxes et la rémunération du notaire.

Enfin, une fois le prêt immobilier intégralement remboursé, l’hypothèque inscrite sur votre bien immobilier n’a plus de raison d’être ; aussi vous pourrez demander « la mainlevée » de l’hypothèque. Cette mainlevée de l’hypothèque se traduit là encore par un acte notarié qui entraînera pour vous des frais et le paiement de droits et taxes à la Conservation des Hypothèques.